شرکت توسعه ((((فعال در زمینه ی ساختمان))))

امور مرتبط با زلزله,مهندسی تخریب,معماری,سازه,مهندسی,ابنیه,ساختمان,مسکونی,اداری,تجاری,ورزشی,صنعتی,مدیریت پیمان,ساخت,کنترل کیفی,جوش,بتن,طراحی,مشاوره,مشارکت,اجرا,پیمانکاری,شهرداری

 
نحوه احداث بنا،60 درصد،پخ 45 درجه،سطح اشغال،طرح تفصیلی
نویسنده : (B.T.S) - ساعت ۱٠:۱٠ ‎ب.ظ روز دوشنبه ۱٩ دی ۱۳٩٠
 

نحوه احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخوردارند، با رعایت60٪ طول و مساحت سند، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش­آمدگی بیش از   60٪ طول تحت زاویه 45 درجه با رعایت 60٪ مساحت (قبل از اصلاحی) مجاز می­باشد. بدیهی است مالکین املاکی که به ازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده­اند، می­بایست پس از اصلاح سند، با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند.

رعایت پخ 45 درجه در املاکی که مجاور گذر واقع می­شوند، الزامی نیست.

بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحاً باید بدون پخ و یا ارائه راه­‌حل­های ابتکاری انجام گیرد. (13328/5643/420 - 3/4/64 و 1824/420- 14/12/64)

حذف تدریجی پخ­ها در نماهای شهری:

پیرو بخشنامه شماره 12415/83/80 مورخ 22/6/83 و باعنایت به لزوم بهبود سیما و منظر شهری، حذف تدریجی کلیه پخ‌ها در نماهای شهری در برنامه این معاونت قرار گرفته است. در اولین گام با توجه به بند 2 بخشنامه شماره 34337 مورخ 20/12/60 که محل احداث بنا را حداکثر به ارتفاع 5/3 متر در هر قسمت از عرصه ملک مجاز دانسته است که مختص به طبقه همکف می‌باشد و در این خصوص الزامی به رعایت پخ در طبقه همکف نشده است، وجود پخ در ساختمان‌های یک طبقه نمی‌تواند ملاک الزام املاک مجاور دارای درخواست نوسازی و احداث ساختمان چند طبقه به اجرای پخ باشد.

به منظور وحدت‌رویه در کلیه مواردی که ساختمان موجود همسایه مجاور صرفاً یک طبقه می‌باشد الزامی به رعایت پخ در پیشروی طولی مجاز، در قسمت مجاور ساختمان یک طبقه در ساختمان‌های دارای درخواست نوسازی مجاور نمی‌باشد. (41478/86/80 -28/9/86)

لزوم رعایت 60٪ مساحت:

نظر به این که احداث ساختمان به میزان 60٪ و 70٪ و... نسبت به تعداد بر ملک مشکلاتی از نظر ممانعت دید و نور و مزاحمت­های دیگر برای همسایگان مجاور به وجود می­آورد و به همین دلیل درگذشته شکایات متعددی مطرح گردیده است مقرر گردید در کلیه موارد (به استثنای حوزه تجارتی و پلاک­های 3 بر) بایستی درحد 60 درصد احداث بنا گردد. (بند 7 صورت‌جلسه 247)

عدم رعایت پخ 45 درجه:

نظر به این که در هنگام صدور پروانه ساختمانی عدم رعایت پخ 45 درجه مشروط به ارائه رضایتنامه محضری از مالکین پلاک­های مجاور گردیده و این موضوع در عمل معضلات عدیده­ای را جهت مناطق و شهروندان ایجاد نموده، لذا به موجب این بخشنامه فراز اول دستورالعمل شماره 73010110/811- 27/5/73 که ناظر بر اخذ رضایت محضری از همسایگان برای پر کردن پخ در زمان صدور پروانه ساختمان می­باشد بلااثر اعلام می­گردد، بدیهی است فراز پایانی بخشنامه مذکور مبنی بر این که نیازی به اخذ رضایت نامه مجاورین نمی­باشد همچنان به قوت خود باقیست، خاطر نشان می­گردد. (370/م/811 – 10/2/82)

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع:

به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان­ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوب‌تر از تراکم­های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال، استفاده از تراکم مجاز طرح­های تفصیلی در ارتفاع، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان­های 12 متر و بیشتر بلامانع است. ضمناً احداث زیرزمین با حداکثر سطح مجاز (ملاک عمل فعلی) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود.

اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می­گیرند، چنانچه مساحت باقی‌مانده آن­ها کمتراز60٪ مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است. (1823/114- 21/2/74 و 2136/114- 5/4/74)

تقلیل سطح اشغال با افزایش ارتفاع:

در مواردی که مالکین برای استفاده از طبقات بیشتر ساختمان را در سطحی کمتر از حد مجاز احداث می­نمایند، چون با افزایش تعداد طبقات الزاماً باید فضای آزاد بیشتری برای استفاده ساکنین منظور نمایند و اساساً موافقت با افزایش تعداد طبقات بعلت پیش­بینی فضای باز بیشتر بوده، نمی­توان از فضای باز مازاد بر حد مجاز استفاده­های غیر مجاز مانند اختصاص به محل پارکینگ و غیره نمود. (این بند طبق صورت‌جلسه 166 بند 4 ش.هـ و 183 بند 7 ش.هـ اصلاح شده است) (بند 6 صورت‌جلسه 178 ش.هـ-29/3/53)

ارتفاع و طبقه مجاز در تراکم 120 درصد:

در اراضی با تراکم 120٪ احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دوطبقه روی پیلوت و زیرزمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می­باشد. (18568/ش- 10/10/64)

نوسازی املاک  بنای موجود بیش‌تر از تراکم طرح تفصیلی:

براساس بند 2 صورت‌جلسه 218 کمیسیون ماده پنج مورخ 15/10/71 مقرر گردید در مواردی که بنای موجود طبق ضوابط و مقررات جاری احداث گردیده در این گونه موارد درصورتی که مالکین قصد تخریب و نوسازی دارند، پروانه ساختمانی براساس تراکم بنای موجود (منطبق با پروانه یا پایان کار) با سطح اشغال مجاز (زمان صدور پروانه جدید) و رعایت سایر ضوابط و مقررات صادر گردد. براساس بند 9 مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری در هنگام تمدید و یا تجدید پروانه ساختمانی جهت پلاک­هایی که در مدت اعتبار پروانه عملیات ساختمانی در آن­ها شروع نشده باشد. صرفاً ضوابط مصوبه ملاک عمل خواهد بود.

لذا موضوع در کمیسیون مطرح و مغایرتی مشاهده نگردید و کماکان مصوبه بند 2 صورت‌جلسه شماره 218 کمیسیون ماده پنج ملاک عمل و لازم­الاجراء می­باشد.

1- تجدید ساختمان موجود اعم از این که در قسمتی و یا تمام آن استفاده تجارتی به عمل آید تا حد تراکم ساختمانی مجاز پیش­بینی شده در طرح تفصیلی امکان­پذیر می­باشد ولی اگر تراکم ساختمان موجود کمتر از تراکم ساختمانی پیشنهادی طرح تفصیلی باشد، صدور اجازه تجدید بنا در همان حد ساختمان موجود مقدور است.

2- اگر در باقی‌مانده ملک ساختمانی موجود نباشد، احداث ساختمان جدید امکان­پذیر نیست و درصورت وجود ساختمان قدیمی، تجدیدبنا در حد تراکم و وضعیت حالیه ساختمان و حداکثر تا تراکم مجاز طرح تفصیلی مربوطه بلامانع است.

3- در پلاکی که تجدید ساختمان مغازه­های موجود آن درخواست شده، به جز آنچه موجود است، اعم از تجارتی و غیر آن، صدور اجازه ایجاد هرگونه اضافات چه در سطح و چه در ارتفاع مجاز نمی­باشد مگر آن که مالک مغازه­ها را تخریب و مطابق ضوابط نقشه تفصیلی مربوطه اقدام به احداث ساختمان نماید. (صورت‌جلسه شماره 8/51- 15/9/51 شورای‌عالی شهرتهران)


 
 
 



جدول لیگ برتر