شرکت توسعه ((((فعال در زمینه ی ساختمان))))

امور مرتبط با زلزله,مهندسی تخریب,معماری,سازه,مهندسی,ابنیه,ساختمان,مسکونی,اداری,تجاری,ورزشی,صنعتی,مدیریت پیمان,ساخت,کنترل کیفی,جوش,بتن,طراحی,مشاوره,مشارکت,اجرا,پیمانکاری,شهرداری

 
زمین­های شیب­دار،زیرزمین،تراکم و املاک دارای واحد تجاری
نویسنده : (B.T.S) - ساعت ۱:٠۳ ‎ب.ظ روز پنجشنبه ٢٢ دی ۱۳٩٠
 

زمین­های شیب­دار و نحوه احداث بنا:

برای زمین­هایی که در شیب زیاد، حدود بیست درصد، قرارداد، باید به یکی از دو ترتیب زیر عمل شود.

الف- با درنظر گرفتن شیب طبیعی زمین تراس بندی و واحدهای مسکونی درحد مجاز به همین ترتیب احداث شود.

ب- مالک طرح قابل قبولی ارائه نماید که به شیب طبیعی زمین لطمه وارد نیاید و ضمن حفظ زیبایی و هماهنگی، تراکم مجاز نیز رعایت شود. (بند 2 صورت‌جلسه 292 ش.هـ- 8/10/55)

تعریف زیرزمین، در اراضی شیب­دار:

زیرزمین از نظر ضوابط و مقررات شهرسازی طبقه­ای از ساختمان است که بیشتر از نیمی از ارتفاع آن پایین‌تر از طراز کف گذر و ارتفاع بالای سقف آن (کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر، یا گذر اصلی بالاتر نباشد.

بدین ترتیب زیرزمین­هایی که دارای شرایط فوق بوده ولی به علت شیب طبیعی زمین از حیاط و یا نسبت به گذر فرعی مشرف به حیاط نورگیری بیشتر از حد مجاز داشته و نوع استفاده آن مجاز باشد خلاف محسوب نمی­گردد. (160734/811 - 18/10/68)

عدم احداث ساختمان­های مجزا:

هدف از تعیین حداقل مساحت قطعات تفکیکی این بوده که این زمین­ها مجدداً به قطعات تفکیک شده اجازه احداث ساختمان­های مجزا صادر نگردد، مگر به صورت آپارتمان که بعداً زمین آن قابل تفکیک نباشد.

همین ضوابط در مورد قطعاتی که طبق مقررات قابل تفکیک هستند نیز مرعی می­باشد. (بند 3 صورت‌جلسه 279ش.هـ- 7/7/55)

نحوه احداث بنا در املاک دارای واحد تجاری:

مقرر گردید: اگر در پلاکی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی قرار گرفته مغازه­ای موجود و مالک تقاضای احداث ساختمان مسکونی در فضای باز ساختمان با حفظ مغازه­های موجود داشته باشد، انجام درخواست وی در صورتی که هیچگونه تغییری در مغازه ایجاد نشود و بعلاوه مساحت زیربنای مساحت زیربنای مغازه جزء درصد تراکم محاسبه شود، بلامانع است. (بند7 صورت‌جلسه 84 ش.هـ - 22/3/81)

عدم احتساب  سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان در تراکم:

 باتوجه به نیاز مجتمع­های مسکونی آپارتمانی به ورودی مناسب و سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان، سطح زیربنای فضاهای فوق­الذکر که در طبقه همکف منظور می­گردد، در تراکم منظور نگردیده و صرفاً جزء زیربنای ساختمان محاسبه می­گردد. بدیهی است موارد مذکور جزء مشاعات ساختمان بوده و غیرقابل تفکیک خواهد بود. (73018271/80- 24/9/73)

سطوح جزء تراکم:

تمام سطوح ساختمان اعم از زیرزمین و روی آن اگر به استفاده مجاز منطقه (مسکونی، تجارتی و غیره) اختصاص یابد جز تراکم محسوب شود به غیر آن که نیمی از زیرزمین از کف معبر و یا شیب طبیعی زمین پایین­تر است نمی­توان آن را جز تراکم محسوب ننمود مگر آن که در پروانه زیرزمین برای استفاده انبار طبقات، پارکینگ و یا تاسیسات منظور شود. (بند 1 صورت‌جلسه 283 ش.هـ - 1/8/55)

ارائه تسهیلات به شهروندان و بهبود فضاهای عمومی:

به منظور ارتقاء کیفی ساخت و ساز شهری و در راستای تسهیلات برای شهروندان و بهبود فضاهای عمومی در ساختمانهای مسکونی و پیرو بند 10 صورتجلسه 360 کمیسیون ماده پنج موارد زیر ،جهت ایجاد وحدت رویه اعلام تا از تاریخ ابلاغ ، مورد عمل قرار گیرد .

1- احداث پیلوت جهت استفاده وتامین پارکینگ مورد نیاز، هال ورودی (لابی) بازی بچه ها ،اطاق نگهبانی (حداکثر بمساحت دوازده متر مربع ) و محلی برای جلسات هیئت مدیره در مجتمع های شش واحدی و بیشتر (به مساحت حداکثر 30 متر مربع) بلامانع است و در صورت عدم احداث زیرزمین احداث موتورخانه و تاسیسات (حداکثر به مساحت سی متر مربع ) و انباری (به تعداد واحدهای مسکونی هر یک به مساحت حداکثر 6 متر مربع) مجاز می‌باشد  .

2- احداث زیرزمین یا زیرزمین‌ها، جهت استفاده پارکینگ، موتورخانه و تاسیسات، انباری، سرویس بهداشتی، سرایداری جهت مجتمع‌های شش واحدی و بیشتر حداکثر به مساحت 40 متر مربع بلامانع است .

3- کلیه مشاعات از قبیل راهرو، راه پله، آسانسور، هال ورودی (لابی) و نورگیرها (با ابعاد و مساحت منطبق بر ضوابط) فضای ورزشی، (منحصرأ جهت استفاده ساکنین)، ضخامت دیوارها و ستونها (حداکثر در حد ده درصد تراکم ملاک عمل) جزء زیربنای مفید و تراکم مبنا محسوب نمی گردد .

4- جهت امکان استفاده از تسهیلات فوق احداث بنا در تراکم پایه (120% و کمتر) حداکثر سه طبقه روی زیرزمین و یا سه طبقه روی پیلوت و زیرزمین، و در تراکم 180% (صرفاً املاک مشمول مصوبه اصلاحی جایگزین صورتجلسه 329 مورخ 18/1/82 شورای­عالی شهرسازی و معماری) چهار طبقه روی زیرزمین و یا چهار طبقه روی پیلوت و زیرزمین بلامانع است .

5- مستحدثات مندرج در بندهای 1و2 ،مشمول عوارض زیربنا طبق مفاد بخشنامه شماره 8352/10 مورخ 18/2/69 بوده و عوارض دیگری به آنها تعلق نمی گیرد .

6- رعایت ابعاد راه پله،راهرو و آسانسور بر اساس مبحث سوم و پانزدهم مقررات ملی ساختمان که طی بخشنامه های شماره 81009501/80 مورخ 11/6/81  و 76020165/80 مورخ 21/12/76  ابلاغ گردیده است الزامی است .

7- رعایت سطح اشغال ، حداکثر 60% مساحت قطعه طبق سند در کلیه طبقات مسکونی الزامی است .

8- کلیه بخشنامه ها و دستورالعملهای مغایر مفاد این بخشنامه ملغی اعلام می‌گردد .(82011913/80 – 13/7/82) و (بند 5 با توجه به مصوبه جلسه شصت و ششم شورای اسلامی شهر تهران مورخ 9/10/86 اصلاح شده است.)

وضعیت داخلی ساختمان­ها:

1- کلیه اتاق­های قابل سکونت باید دارای نور مستقیم کافی و هوای آزاد بوده و سطح هر اتاق مسکونی دست کم 5/7 مترمربع باشد، مشروط بر این که حجم اتاق در هیچ حال کمتر از 5/22 مترمکعب نباشد

2- سطح پنجره­های هر اتاق مسکونی باید دست کم مساوی یک هشتم سطح آن باشد.

3- ارتفاع اشکوب اول از کف تا زیر سقف دست کم سه متر بوده و ارتفاع اشکوب­های دیگر از کف تا زیر سقف نباید از 80/2 متر کمتر باشد.

تبصره – ارتفاع گاراژ شامل این ماده نخواهد بود.

4- قسمت­های مسکونی ساختمان و زیرزمین باید به طور کلی در مقابل رطوبت عایق­سازی شده باشد.

5- گرمابه و سرویس بهداشتی در داخل ساختمان باید مستقیماً از خارج نور و هوا گرفته و از لحاظ وسائل بهداشت از قبیل سیفون و هواکش کامل باشد به علاوه هواکش هر سرویس بهداشتی یا هواکش گرمابه باید هرکدام مستقل باشد.

6- حداقل ابعاد سرویس بهداشتی و گرمابه و دوش به طریق زیر خواهد بود.

الف- سطح سرویس بهداشتی 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

ب- سطح گرمابه 5/1× 2 متر ارتفاع 30/2 متر.

ج- سطح دوش 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

تبصره – اندازه سربینه جزء گرمابه نبوده  و جداگانه منظور خواهد شد.

7- سقف گرمابه و سرویس بهداشتی باید طوری فرش و عایق شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن­ها باقی نماند.

8- آشپزخانه باید دارای نور و هوای کافی بوده و کف آن عایق و قابل شست‌وشو باشد پاشیر و محل ظرف­شویی و کلیه لوله­های فاضلاب باید دارای سیفون باشند.

9- چاه­های سرویس بهداشتی و گرمابه و آشپزخانه باید دارای هواکش مستقل و به­علاوه باید چاه سرویس بهداشتی و گرمابه از چاه آشپزخانه مستقل باشد.

10- دودکش باید با مصالح بنایی ساخته شده و دست کم 70 سانتیمتر از روی بام بالاتر باشد و در مورد بام­های شیروانی سر دودکش نباید از تیغه فوقانی شیروانی پایین­تر باشد فاصله دودکش نیز نباید از نمای ساختمان کمتر از یکمتر باشد.

11- هیچ‌کدام از دودکش­های یک ساختمان نباید به یکدیگر مربوط باشند.

12- مقطع داخل هر دودکش باید دست کم 20 × 20 سانتیمتر بوده و زاویه آن نیز با سطح افق دست کم 60 درجه باشد.

13- هر دودکش باید دست کم از تیرهای چوبی ساختمان 25 سانتیمتر فاصله داشته باشد.

14- سرسرا و محل پلکان و راه­روها باید به حد کفایت روشن و دارای هوای مستقیم باشد.

15- ارتفاع پله­های اصلی ساختمان نباید از 20 سانتیمتر تجاوز نماید و عرض هر پله باید دست کم بیست و هفت سانتیمتر و طول آن دست کم یک متر باشد.

16- ارتفاع کف هر پله تا زیر سقف نباید از 20/2 متر کمتر باشد.

17- عرض پاگرد پله­های اصلی هر ساختمان باید دست کم یک متر باشد.

18- کلیه قسمت­های ساختمان که تشکیل پرتگاه می­دهند باید به وسیله جان پناه یا نرده محافظت گردند، ارتفاع جان پناه یا نرده نامبرده نباید از 80 سانتیمتر کمتر باشد.

19- مغازه­هایی که مخصوص فروش خواربار فاسد شدنی است باید طوری ساخته شود که همیشه هوای آزاد در آن­ها گردش نماید.

20- کف مغازه­های خواربار فروشی باید طوری فرش و عایق­سازی شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن باقی نماند و به وسیله سیفون به چاهی مربوط باشد.

21- کلیه انبارهای مغازه­های خواربارفروشی نیز مشمول شرایط شماره 19 خواهد بود.

22- دیوارهای داخلی مغازه­های گوشت­فروشی باید علاوه بر آنچه که در شماره­های 19 و 20 گفته شده همچنین دیوارهای انبار این مغازه­ها به وسیله کاشی­های چسب بهم تا ارتفاع 5/2 متر از کف زمین پوشیده باشد. فاصله هر اتاق مسکونی تا دیوار مقابل لااقل مساوی باشد با ارتفاع ساختمان و پهنای دو متر مشروط براینکه طول دید نامبرده در هیچ حال از ده متر کمتر نباشد فاصله­ نمای دیگر ساختمان تا دیوار مقابل لااقل دو متر خواهد بود.

23- مالکین موظف هستند که از دو باب مغازه به بالا برای هر ده باب مغازه یک سرویس بهداشتی برای استفاده مستأجرین بسازند.

تبصره – مالکین هر چند باب مغازه مجاور هم می­توانند مشترکاً برای هر ده باب مغازه یک سرویس بهداشتی بسازند.


 
 
 



جدول لیگ برتر